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转让房地产公司100%股权是否应缴纳土地增值税|附税务部门相关文件

来源:上海公司法律顾问律师     时间:2017-09-13

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。”那么以股权转让方式转让房地产的行为是否属于该规定的应税行为?最高法院认为,该情形无需缴纳土地增值税。但是实践中各地税务部门对该问题的认识并不统一,当事人在实施上述行为时应向当地税务部门咨询具体政策。


最高人民法院

股权转让时目标公司未发生土地使用权转让的应税行为,故无需缴纳土地增值税

裁判要旨

由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为,当股权发生转让时,目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为,目标公司不需要缴纳土地增值税。


案情简介

一、马庆泉持有乘风公司98%的股权,马松坚持有2%的股权。2012年,马庆泉、马松坚与瑞尚公司签订股权转让合同,约定:马庆泉、马松坚将所持乘风公司股权转让给瑞尚公司,转让价款6910万元,分期支付。


二、马庆泉、马松坚向湖北高院提起诉讼,请求:瑞尚公司继续履行合同;瑞尚公司支付已到期股权转让款1500万元及违约金。瑞尚公司提起反诉,请求:确认股权转让合同无效;马庆泉、马松坚返还已收取的股权转让款等。


三、湖北高院判决:股权转让合同应予继续履行;瑞尚公司向马庆泉支付股权转让款1500万元及违约金。


四、瑞尚公司不服,上诉至最高法院,主张股权转让合同以股权转让方式实现土地使用权转让,避免缴纳了土地使用权转让交易中应缴的契税、营业税和土地增值税等税款,规避了我国税法对于土地使用权转让交易的税收规定,应当认定合同无效。最高法院判决:驳回上诉,维持原判。


败诉原因

本案最高法院认定股权转让合同有效,应继续履行合同的原因在于:


首先,股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度,所涉及法律依据不同,不可混淆。本案乘风公司所拥有资产包括建设用地使用权、房屋所有权等,股权转让后,乘风公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等股东权利主体由马庆泉、马松坚变为瑞尚公司,但乘风公司资产并未发生权属变更。


其次,虽然公司在转让股权时,该公司的资产状况,包括建设用地使用权的价值,是决定股权转让价格的重要因素,但不等于公司在股权转让时只要有土地使用权,股权转让的性质就变成了土地使用权转让,进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。本案股权转让的目标公司乘风公司为有限责任公司,不论瑞尚公司购买乘风公司全部股权是为将进行房地产开发或是其他经营目的,均不因此而影响股权转让合同的效力。


最后,由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为,当股权发生转让时,目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为,目标公司并不需要缴纳营业税(根据《营业税改征增值税试点实施办法》,已变更为缴纳增值税)和土地增值税。


因此,瑞尚公司关于以股权转让方式实现土地使用权转让目的的行为属于典型的规避法律的行为,应当认定股权转让合同无效的主张,法院未予支持。


败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:


一、本案最高法院认定以股权转让方式转让土地使用权时无需缴纳土地增值税,但各地税务部门在实践中对该问题的认识并不统一。有鉴于此,当事人拟通过股权转让方式获取目标公司土地使用权时,应事先向当地税务部门咨询具体的处理政策,避免遭受行政处罚。


二、《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)指出:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。”但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条明确规定,“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”才属于土地增值税的纳税义务人,并未规定股权转让应缴纳土地增值税,国家税务总局的上述批复是否违反了税收法定原则,有待商

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