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想把房屋赠与给子女?这些问题你有必要了解!

来源:上海公司法律顾问律师     时间:2017-09-08

房屋赠与,指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。

 一、父母为子女出资买房,产权给谁?


在处理离婚纠纷中父母为子女出资所购房屋归属问题时,应根据《婚姻法》第17条、第18条,《婚姻法解释(三)》第7条,《婚姻法解释(二)》第22条等法律、司法解释之规定,区分父母出资购房的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定该房屋所有权的最终归属。

(一)父母出全资


1. 父母出全资未登记


(1)如果一方父母出资发生在其子女结婚前,则该出资资金应根据《婚姻法解释(二)》第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物——不动产的所有权

(2)如果一方父母出资发生在其子女结婚后,则应根据《婚姻法解释(二)》第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与,除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地,子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产,是婚后用夫妻共同财产购买的财产,属于夫妻共同财产。

2. 父母出全资已登记

(1)婚后由一方父母出资为其已婚子女购买不动产,产权登记在其子女名下,视为只对自己其子女一方的赠与。

(2)由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外

(二)父母部分出资(往往是首付款)


1. 以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形。


(1)如果该不动产过户发生在子女结婚前,显然,该不动产所有权应属于子女婚前财产。

(2)如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下,则仍可适用本条规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

(3)如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下,用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款,则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。

2. 以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形。

(1)如果该出资发生在子女结婚前,则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。

(2)如果该出资发生在子女结婚后,则根据婚姻法解释(二)第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地,婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产,不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。

——最高人民法院民事审判第一庭:《父母为子女出资购房所有权归属问题》,载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》(第一辑),人民法院出版社2014年版,第241-244页。

 二、父母把房产赠与给子女,怎么过户?


1.父母能否将房产过户给未成年子女?


可以,法律并没有禁止未成年人登记为产权人,法无禁止即可为,故,未成年人是可以作为房屋产权人,并可登记在不动产簿上。


2.房屋赠予过户流程是怎样的?


(1)房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同,即赠与书。根据规定,房屋赠与一定要采用书面形式。

(2)房屋赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料,按规定缴纳有关税费。

(3)办理公证。根据国家及本市的有关规定,直系亲属间房屋赠与,公证手续不是必须办理的。

(4)办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易中心申请转移过户登记。

(5)赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续,但当事人之间订立了书面赠与合同,且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的,根据最高人民法院的规定,也应当认定赠与成立。

3.直系亲属房屋赠与过户需要缴纳哪些费用?

个人所得税:不征收

契税:受赠人缴纳,再转让房产,按照正常的房屋买卖计税。

 三、父母离婚,可以约定把房屋赠与给未成年子女吗?


1.离婚是否可将共有房屋赠与未成年子女?


可以,子女作为未成年人,虽然不具有完全的民事行为能力,但根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第6条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。”,也就是说子女接受赠与的行为是有效的,故父母可将共有房产赠与自己的子女。


2.夫妻选择何种离婚方式才能将共有房产赠与子女?


我国有到民政局协议离婚和到法院诉讼离婚两种离婚方式,但对于将夫妻共同财产赠与小孩这种请求法院一般不予处理,也不会这样判决,法院对财产处理的原则仅仅是给夫妻双方分割妥当。故对于夫妻双方约定共同房产赠与小孩最好还是通过到民政局协议离婚的方式进行。双方可在离婚协议中将赠与房产事宜约定清楚或者单独签订一份赠与合同作为离婚协议的附件。

3.离婚协议中夫妻约定将房产赠与子女的,一方反悔可以撤销吗?

实务中有两种观点:第一种认为,在未过户前可以适用合同法第一百八十六条自由撤销权的规定;第二种认为,离婚协议中的赠与条款不同于单纯的赠与行为,不能适用自由撤销权的规定。笔者同意第二种观点:

(1)离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体,不能单独行使任意撤销权。

离婚协议是夫妻双方对婚姻关系的解除、财产分割、子女抚育以及债务承担等涉及人身财产事项协商一致的协议,并带有感情因素,并不等同于一般意义上的赠与合同,可以理解为是附条件的赠与。并不因赠与财产的权利尚未转移,赠与人就当然有权撤销赠与,因此对离婚协议的审查不能简单适用合同法等价有偿的原则,而应着重从是否有违当事人真意、是否侵害子女和女方利益等角度进行考量。

实践中,有些人为了达到离婚的目的,在离婚协议中作出一些虚假的承诺,又在离婚后对财产分割问题反悔,要求变更或者撤销关于财产分割的协议。这是一种不诚信的行为,任何一方没有特殊原因,都应接受这一决定所带来的法律后果、保护未成年子女的合法财产权益。

(2)根据婚姻法司法解释二第九条规定:男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,人民法院应当受理。人民法院审理后,未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的,应当依法驳回当事人的诉讼请求。

四、将房屋赠与给子女可以逃避债务吗?


某服务中心系蔡某出资成立的个人独资企业。2009年5月15日,服务中心借刘某20万元。2010年,服务中心再向刘某借款。2010年6月1日,服务中心向刘某出具承诺书,载明蔡某借刘某现金50万元。2011年12月23日,蔡某与女儿蔡某某签订《赠与协议》,约定将其名下房产赠与蔡某某。随后,蔡某将房屋过户给蔡某某。2012年5月21日,刘某提起诉讼,请求判令服务中心还款。2014年2月24日,因服务中心搬走不知去向,法院依刘某申请追加蔡某为被执行人。法院查明,蔡某无银行存款,名下两套房屋,已赠与女儿蔡某某,因此裁定终结执行程序。刘某认为蔡某赠与房屋是恶意逃避债务的行为,起诉至法院请求撤销赠与。


刘某的看法是对的,其有权请求撤销蔡某的赠与行为。本案,刘某与服务中心的债权债务关系合法有效,债权人刘某有权要求债务人服务中心还款。而服务中心作为个人独资企业,是由蔡某投资,蔡某得以其个人财产对服务中心债务承担无限责任。蔡某明知服务中心欠刘某借款未还的情况下,将个人名下的房屋赠与女儿,系恶意逃避债务的行为,对债权人刘某造成了损害,应当依法予以撤销。

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