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房地产纠纷案件审理中的疑难问题

来源:上海公司法律顾问律师     时间:2017-07-23


一、关于“一房数卖”的合同履行问题

随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整,房地产纠纷案件中新情况、新问题不断涌现。笔者拟结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(以下简称《八民会纪要(民事部分)》)的相关内容,对房地产纠纷案件审判中的几个疑难问题进行阐述,以抛砖引玉。

出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同,形成两个以上具有重叠内容的债权债务关系,俗称“一房数卖”。在房地产价格快速上涨时期,出卖人受利益驱动,与数人签订房屋买卖合同,导致部分受让方无法取得房屋的情况,常有发生,此种情况下,起码有如下两个问题需要讨论:

第一,几个买卖合同的效力是否受到影响;第二,数个买受人的利益如何保护。

对于第一个问题,通说认为,我国物权变动系采债权形式主义物权变动模式,即债权行为加交付或登记的事实行为发生物权变动。根据《物权法》第十五条确定的区分原则,当事人之间订立的房屋买卖合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记,不影响合同效力。

因此,出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的,在没有其他合同无效情形的情况下,数个买卖合同均应为有效合同。

对于第二个问题,首先,要明确的是,根据债权平等原则,在数个买卖合同均为有效合同的情况下,数个买受人作为债权人的合法利益均应受到法律保护,各受让方均可要求继续履行合同。

但房屋只有一个,哪一份合同能够得到继续履行,尤其是在出卖人无能力承担损害赔偿责任的情况下,利益冲突尤甚。实际上,对于“一物数卖”问题,现有的国有土地使用权司法解释、农村土地承包纠纷司法解释以及买卖合同司法解释均有涉及。

国有土地使用权司法解释第十条规定,土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;

(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

农村土地承包纠纷司法解释第二十条规定,发包方就同一土地签订两个以上承包合同,承包方均主张取得土地承包经营权的,按照下列情形,分别处理:

(一)已经依法登记的承包方,取得土地承包经营权;

(二)均未依法登记的,生效在先合同的承包方取得土地承包经营权;

(三)依前两项规定无法确定的,已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权,但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实,不得作为确定土地承包经营权的依据。

买卖合同司法解释第九条规定,出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同有效的情况下,买受人均要求履行合同的,人民法院应当按照以下情形分别处理:

(一)先行依法受领交付的买受人,请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

(二)均未依法受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未依法受领交付,又未支付价款的,依法成立在先的合同买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

第十条规定,出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。

从上述司法解释的规定可以看出,目前司法实践对“一物数卖”合同的履行问题,所持的观点是基本一致的,即着重考察各个合同的履行程度确定对不同当事人的保护顺序这里,

首先要强调的是,确定先后保护顺序并非是对债权优劣所作的判定,根据《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

上述司法解释只是规定在各受让人均主张继续履行的违约责任形式时,对各买受人采取的先后保护顺序,这并不妨碍其他买受人要求出卖人承担赔偿损失的违约责任,也不妨碍其他买受人依法享有的合同解除权,因此,并未违反债权平等原则。

而根据物权优先于债权的原则,对不动产来说如果已经办理了过户登记,则受让人已经成为物权人,其依法享有的物权应当优先受到法律保护,自属当然。对于买受人尚未取得物权的,虽然与其他买受人同处于债权人地位,但如果已经先行占有,则该占有的事实状态,也应受到法律保护。尤其是基于房屋买卖关系的转移占有行为,在当事人之间本身就包含了一种转移所有权的意思在内。

因此,对于“一房数卖”的纠纷案件,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人,因为此时该买受人已经成为合法的物权人;

对于各买受人均没有办理登记的,应当优先保护已经合法占有房屋的买受人;如果各个买受人均未办理所有权变更登记,也未合法占有,则要进一步考察合同履行情况,比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等,总体的原则应是公平原则和经济原则,避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的巨大浪费。

如果数个买卖合同均未履行的情况,可以参考买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

由于合同关系仅在当事人内部发生,如果各方对买卖合同的成立时间存在争议的,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等综合确定。

当然,要注意防止当事人之间通过倒签合同或者篡改合同签订时间等方式获取不法利益。

要特别说明的是,虽然根据物权优先于债权的基本原则,应当优先保护已经办理所有权登记的买受人利益,但如果根据已经查明的案件事实,在办理所有权转移登记之前,其他买受人已经合法占有该房屋的,办理登记的买受人不能做出合理说明,一般情况下出卖人与该买受人可能存在关联公司或者近亲属等密切关系的,要注意审查当事人之间是否存在恶意串通损害第三人利益的情形,如果存在,则相应的买卖合同应当认定为无效,该恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

当然,上述只是对“一房多卖”情况下不同买受人保护顺序的原则规定,实践中的情况会复杂的多。比如,如果保护顺位在后的买受人与出卖人已经通过诉讼或仲裁的方式获得生效裁决确认,则保护顺位在先的买受人通过何种途径进行救济尤其需要考虑。

实践中,一般只有出卖人明知存在“一房多卖”的情况,各个买受人之间很可能并不清楚其他买受人的存在,甚至在公司为出卖人的情况下,因为各个股东之间的矛盾纠纷,股东以公司名义出卖房屋的,作为出卖人的公司也可能不清楚是否还存在其他买受人,在某一个买受人起诉出卖人要求承担继续履行违约责任的诉讼中,如果出卖人未披露其他买受人的存在,法院很有可能依据现有的事实,作出支持买受人的判决。

待到其他买受人知悉此情况时,该判决已经生效或已经进入执行程序,此时作为保护顺位在先的买受人可通过案外人申请再审或第三人执行异议之诉程序获得相应的救济。

二、逾期办证的违约责任问题

根据《合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定,买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务,还要承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为最基本的商品交换形式的一个基本特征和终极目的。

根据《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

可见,我国房屋的所有权变动原则上采登记生效主义,商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务,且应承担移转标的物房屋的所有权与买受人,向买受人办理房屋所有权证书的义务,这不仅为出卖人的合同义务,也是法定义务。逾期办证的,应当承担相应的违约责任。

一般认为,已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权,不适用诉讼时效的规定。但是要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权是否适用诉讼时效,存在模糊认识。

笔者认为,办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同,逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务,从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度,逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

《八民会纪要(民事部分)》在此基础上规定,买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

具体来说,如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务,也可对买受人给予适当的补偿,有利于平衡当事人之间的利益。

关于如何承担违约责任。

《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

对于逾期办证约定违约金的,应当属于该条第三款中迟延履行的违约责任承担,即继续履行和承担违约责任可以并存。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

由于近年来我国金融市场利率化改革,央行不再公布贷款基准利率,由此导致在适用该条上失去了参照的依据。

笔者认为,从基本价值功能看,预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径,买受人交付相应的购房款后,出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下,承担占用购房款期间的利息,符合公平原则。对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定,未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:

(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;

(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。

《八民会纪要(民事部分)》即明确规定在此情况下,可参照上述规定处理。

三、关于”以房抵债”的问题

目前实践中,“以房抵债”的情形比较常见,有的是民间借贷与房屋买卖法律关系相交织,有的是在债务履行期限届满前双方签订“以房抵债”协议,有的是在债务履行期限届满后签订“以房抵债”协议,还有的是在债务履行期间届满后双方签订房屋买卖合同,等等。“以房抵债”的问题非常复杂,既涉及到法律关系性质的认定问题,又涉及到让与担保、流押禁止等问题,更牵涉到虚假诉讼的认定问题。

(一)关于“以房抵债”协议的性质

目前审判实务中的“以房抵债”,大体可分为两种情形,

一种是当事人双方之间已就“以房抵债”达成了协议,且已经办理了房屋过户手续,符合德国、日本、我国台湾地区的民法所说的代物清偿;

另一种是只有双方当事人就“以房抵债”达成了一致意见,没有办理房屋过户手续,也没有现实地交付房屋。从纠纷的数量看,后一种情形又占绝大多数。

谈到“以房抵债”,一般首先都会以代物清偿作学理归位。所谓代物清偿,是指债权人受领债务人提出的他种给付以代替原定给付,并使原债消灭的有偿要物契约。台湾地区“民法”第319条对此有明确规定。由于我国合同法对此类合同没有做出明确规定,表明它在《合同法》上为非典型合同。

有观点认为,“以房抵债”协议应参照台湾地区代物清偿的构成要件和法律效果的有关理论,确定为实践性合同,如果当事人在债务清偿期届满后达成“以房抵债”协议并已经办理了产权转移手续,该协议成立并生效,对当事人双方具有法律拘束力。该种观点的优点是能够一定程度保护第三人合法权益和交易安全。缺点是对债权人的保护力度不够。

如前所述,实践中产生争议的很大一部分是达成的“以房抵债”协议,因为各种情况没有得到实际履行,此时,如果按照“以房抵债”协议为实践性合同的观点,在没有完成物权变动的情况下,“以房抵债”协议尚未生效,对债务人不具有拘束力,债权人只能按照原债务向债务人主张,这与鼓励交易的原则不相吻合,也不恰当地削弱了意思自治原则的功效。

因此,也有观点认为,“以房抵债”协议并非必须为实践性合同,对于没有完成他种给付的,实际上更符合新债清偿(原债和新债并存)的特征。在现行法律没有明确规定的情况下,应充分尊重当事人意思自治,将之解释为诺成性合同并非没有空间

◆房屋所有权是否完成变动,房屋是否交付仅涉及到债是否已经获得清偿的问题,不应影响“以房抵债”协议的生效。笔者赞同此种观点。

理由在于:

1)现行法律没有明文规定代物清偿,没有明确其构成要件及相应的法律效果,在法律既没有明确其为实践性也没有明确其为诺成性的情况下,不宜硬性套用其他国家或地区关于代物清偿的规则及其理论,削足适履,而应更注重现实的交易模式、当事人自主的交易安排和经济社会发展的需要,从更有利于实现当事人的合法权益以及尽可能地贯彻意思自治原则理念出发,援用诚实信用和公平原则,予以裁判。

2)从合同的发展趋势看,实践性合同在类型方面呈逐渐减少的趋势,在强调意思主义的背景下尤其如此。

《合同法》的基本立场也是诺成性为原则,实践性为例外,既然《合同法》没有将代物清偿作为典型实践性合同予以规定,没必要受制于境外立法例关于要物合同的窠臼。

3)维护债权人利益是民法特别是合同法的重要价值取向,”以房抵债”协议一般是债务人难以完成金钱给付后签定,在现有社会经济环境下,房屋相对来说是较为优良的资产,能够最大限度满足债权人利益,债权人一般也会以该抵债协议诉请,而不愿再主张原债务。

4)对于可能存在的债务人与某一债权人恶意串通损害其他债权人利益的“以房抵债”协议,可以通过其他法律制度比如可以通过合同无效制度,债权人撤销权制度,第三人执行异议之诉以及案外人申请再审等制度予以规制,没有必要因噎废食,一项法律制度也不可能完美解决一个纠纷中的所有问题。

《八民会纪要(民事部分)》对于“以房抵债”协议的性质问题没有明确规定,第十七条只是从正面明确对完成产权变更手续的“以房抵债”协议,当事人没有正当理由不能主张无效或可变更可撤销,但不能因此得出“以房抵债”协议没有完成产权变更手续即不发生效力的结论,毕竟,合同不生效与合同无效系不同层次的概念。

(二)要将合法的“以房抵债”行为与流押和虚假诉讼等非法行为严格区分

“以房抵债”协议虽是当事人的自主交易安排,但是因为涉及利益巨大,有可能存在显失公平等损害当事人合法权益的情形,尤其是发生在债务履行期限届满前的“以房抵债”,债务人一般处于相对弱势的地位,法律应予以必要的矫正和干预,以贯彻公平原则。如《物权法》第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。即流押禁止。

实践中,也有的当事人为了规避该规定,在签订借款合同时或债务履行期届满前,双方又签订房屋买卖合同,将借款本金及超过国家法律规定保护的利息折算成购房款,这实际上是“以房抵债”的变形。

因此,《八民会纪要(民事部分)》要求,双方当事人在诉讼中以“以房抵债”协议为主要依据,并要求法院制作调解书的,应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成,防止存在损害债务人利益的流押禁止等问题;对存在重大误解或显失公平的,应当予以释明。

房地产纠纷是虚假诉讼的高发领域,2013年以来,最高人民法院先后下发《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》和《最高人民法院关于清查““以房抵债””等虚假诉讼案件的意见》,严厉打击房地产领域虚假诉讼行为。

”以房抵债”的虚假诉讼一般有以下几种情况:

1、以规避国家法定税收为目的,主要表现为将房产价值作低用以抵偿虚构债务,按照抵债房产价值计税,达到逃税目的。

根据上述意见要求,此类案件房屋买卖关系真实存在且无其他违法情节,为维护交易关系稳定性,保护善意第三人合法权益,不宜通过启动再审程序处理。可以司法建议等形式建议税务机关收缴漏缴税款,对偷逃税收行为,依法予以处理。

2、以规避国家商品房限购政策为目的,主要表现为当事人通过诉讼和申请强制执行,将涉案目标房产过户,以达到规避政府限购政策的目的。

根据上述意见要求,对此类案件,应当与房产主管部门充分沟通,在房管部门认定虚假诉讼涉案人员当前是否符合限购政策规定的购房条件的基础上,区分不同情况处理:

一是房管部门认定虚假诉讼涉案人员已经符合限购政策规定的购房条件,原则上不启动再审程序;

二是房管部门虽未认定虚假诉讼涉案人员符合购房条件,但涉案房产过户后再次或多次流转,后手受让人不存在主观过错并支付合理对价,依照《物权法》第一百零六条规定,并从维护稳定、保护善意第三人权益出发,原则上也不启动再审;

三是房管部门明确认定购房人不符合购房条件,且没有再次转让的,应启动再审程序撤销调解书等法律文书,裁定驳回原告起诉。

3、以恶意逃废债务、规避执行为目的,主要表现为在债务人资不抵债或者存在多个债权人的情况下,与某个债权人恶意串通,以其仅有的房产抵偿该债权人的债权,损害其他债权人的利益,或者债务人与他人虚构债务关系恶意转移财产,利用法院判决或调解书的形式或者仲裁裁决等形式使该非法行为合法化,损害案外人的合法利益。

根据上述意见要求,人民法院在审理确权、给付等诉讼案件时,应注意审查判断当事人是否存在转移资产、逃废债务以及规避执行的主观恶意。

对于以恶意逃废债务、规避执行为目的的虚假诉讼,案外权利人可以依据《合同法》第七十四条、七十五条规定,提起撤销之诉;

对于已经就该恶意逃废债务行为制作了调解书等生效法律文书的,应另行通过再审程序撤销原调解书等法律文书。对于存在恶意串通、利用仲裁裁决恶意阻止执行、规避执行以及其他侵害债权人利益的,可以对该仲裁裁决予以撤销或不予执行

在执行程序中,仲裁裁决的当事人以存在上述情形的仲裁裁决阻却执行的,执行法院可认定该仲裁裁决不产生阻却执行程序的效力。

《八民会纪要(民事部分)》也对此问题再次重申,并进一步要求要严格审查“以房抵债”中是否存在此种情形,对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的,不能制作调解书。对当事人行为构成虚假诉讼的,严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理;涉嫌犯罪的,移送刑事侦查机关处理。

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