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未成年人或精神病人如何卖房?

来源:上海公司法律顾问律师     时间:2017-06-06

一、首先要了解登记的规定。

根据上海的不动产登记规定:

1、申请不动产登记的,无民事行为能力人和限制行为能力人由监护人到登记中心代为申请登记。

2、监护人代为申请不动产登记的,提交监护人与被监护人的身份证明、监护关系等证明材料,因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

被监护人属于成年的无民事行为能力人或限制行为能力人的,还应当提供人民法院宣告其为无民事行为能力人或限制行为能力人的法律文书。

二、产证上有小孩名字,如何出售房屋?

如果产证上有小孩(未满18周岁),根据民法通则与民法总则规定由其法定代理人代理实施民事法律行为,监护人是法定代理人,父母是小孩的监护人。

这里需要说明的是,按照法律规定,房屋买卖合同只需要父母一方签字就生效了,无需父母双方都签署。但是在房屋过户登记时,登记部门往往要求父母双方当场签字才能办理。

即使父母离婚,按照离婚协议或判决,小孩只是随一方生活,父母双方还都是小孩的监护人即法定代理人,任何一方都有权代理小孩签署合同。

当然也有特别情况,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第21条规定:“夫妻离婚后,与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权,但是,未与该子女共同生活的一方,对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的,人民法院认为可以取消的除外”。

三、产证上有无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人名字,如何出售房屋?

无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人包括精神病人、年纪大的老人、瘫痪的人等。

首先,要通过法院诉讼,确定其为无民事行为能力或者限制民事行为能力。

《民事诉讼法》有特别程序规定,认定公民无民事行为能力、限制民事行为能力案件:

申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力,由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。

人民法院受理申请后,必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的,应当对鉴定意见进行审查。

人民法院审理认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件,应当由该公民的近亲属为代理人,但申请人除外。近亲属互相推诿的,由人民法院指定其中一人为代理人。该公民健康情况许可的,还应当询问本人的意见。

人民法院经审理认定申请有事实根据的,判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人;认定申请没有事实根据的,应当判决予以驳回。

其次,法院确定为无民事行为能力或者限制民事行为能力人后,监护人的确定问题。

《中华人民共和国民法总则》有修改,2017101日起生效执行,规定如下:

第二十八条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人,由下列有监护能力的人按顺序担任监护人:

(一)配偶;

(二)父母、子女;

(三)其他近亲属;

(四)其他愿意担任监护人的个人或者组织,但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

第三十条 依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿。

第三十一条 对监护人的确定有争议的,由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人,有关当事人对指定不服的,可以向人民法院申请指定监护人;有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。

居民委员会、村民委员会、民政部门或者人民法院应当尊重被监护人的真实意愿,按照最有利于被监护人的原则在依法具有监护资格的人中指定监护人。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》规定:

被监护人有识别能力的,应视情况征求被监护人的意见。监护人可以是一人,也可以是同一顺序中的数人。

有监护资格的人之间协议确定监护人的,应当由协议确定的监护人对被监护人承担监护责任。

对于担任监护人有争议的,应当按照民法通则第十六条第三款或者第十七条第二款的规定,由有关组织予以指定。未经指定而向人民法院起诉的,人民法院不予受理。(2017101日起被民法总则替代)

民法总则施行后,有几个问题需要注意:

第二十九条规定:“被监护人的父母担任监护人的,可以通过遗嘱指定监护人”。

即父母可以立遗嘱指定小孩由谁监护。

第三十三条规定:“具有完全民事行为能力的成年人,可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商,以书面形式确定自己的监护人。协商确定的监护人在该成年人丧失或者部分丧失民事行为能力时,履行监护职责”。

即成年人可以指定若自己丧失民事行为能力后由谁来监护,与监护人签署协议。这对老年人很有用,在现实生活中,老年人可以指定由谁来担任其监护人。

第三十五条规定:“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产”。

该规定并不是禁止监护人出售被监护人的房屋,只是要求维护其利益。如果为了改善被监护人的生活条件,或者为了被监护人看病等原因,完全是可以出售房屋的。

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