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买了“类住宅”,可否向开发商要求退房?

来源:上海公司法律顾问律师     时间:2017-05-31

一、居住功能是合同内容

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”开发商在销售“类住宅”的时候一般会把居住功能作为一个重点来宣传,甚至会向买房人允诺其销售的“类住宅”可以实现居住功能(水电煤气通,独立卫浴齐全,房子面积大小合适,户型设计合理等等)这样,不论开发商与购房者所签订的预售合同等合同中是否约定了房屋的用途是居住,居住功能都包含在了开发商与购房者的合同之中,实现居住功能是开发商的合同义务。

 

二、开发商构成违约

 

《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任是无过错责任,即开发商违约的成立不以其有过错为要件,只要开发商没有按照合同约定履行合同义务即构成违约【开发商不能以政府“新政”为由主张自己没有责任】。开发商的违约体现在两个方面:

 

1、开发商不能按约交房

 

开发商应当按照合同约定,交付房屋给买房人,开发商所交付的房屋应当满足的条件之一即房屋应当具备“居住功能”。但是,由于政府清理整顿力度加大,导致居住功能不能实现,(1)单位房间的面积远远超过一个买房人所购买的面积,一个买房人所购买的面积不能独立成户,无法实现“家”的居住功能。(2)不通气、没有独立卫浴,导致生活困难。(3)已有的生活便利条件面临被拆除的可能。等等。

 

此外,尚未办理过户手续的,去居住功能落实之前,将很难办理过户手续。

 

《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;……” 开发商不能按照合同约定(含实现居住功能的义务)交房(甚至不能过户),开发商构成逾期,超过了合同约定的宽限期(如一个月),或者合同没有约定宽限期,经买房人催告,开发商仍未能交付符合合同约定(含居住功能)的房屋的,买房人可以要求开发商退房(解除合同),并要求开发商退还房款、赔偿损失(如违约金等)。

 

2、合同目的不能实现


2017年5月17日,上海住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,其中第五条规定:“对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿: 对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。”2017年5月18日上海住建委官方网站公布的《上海坚决遏制“类住宅” 乱象市委市政府召开商业办公项目清理整顿工作推进会》载明:“……清理整顿“类住宅”是维护本市房地产市场秩序、加强房地产市场调控的重要举措,各区、各相关部门要充分认清“类住宅”的违法违规本质及风险隐患,敢于担当、敢于碰硬,依法严肃整治,积极稳妥推进,坚决遏制“类住宅”乱象。……要进一步明确要求,压实责任,确保“类住宅”清理整顿落到实处。……”从这些规定以及现实生活中政府的清理整顿的力度来看,买房人的居住功能已经不能实现,即买房人的合同目的不能实现。《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……” 根据该规定,买房人可以要求开发商退房(解除合同),并要求开发商退还房款、赔偿损失(如违约金等)。

 

三、开发商不可以免责


1、政府清理整顿“类住宅”不属于不可抗力


《合同法》第一百一十七条第二款:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由于开发商私自变更规划和房屋用途,本身是有过错的,其应当预见到自己的这种违规操作可能会被查处,导致自己卖房的合同不能按约履行,因此不构成不可抗力,不能免责。此外,即便开发商没有过错,其违约责任还是成立的,因为违约责任是无过错责任,但是在法院在调整违约金的时候会将过错作为一个参考因素。

 

2、合同具有相对性


开发商在与买房人签订《商品房预售合同》和补充协议之后,还可能会指定一家公司与买房人签订《委托投资经营合同》之类的合同。但是,合同具有相对性,只要是开发商没有按照合同约定履行自己的合同义务就构成违约,不能以其他公司(不论是否与开发商有关联关系)的要求或者违约等为由主张免责。

 

 

 

附:孟某与原鼎公司房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2012年6月22日,原告向被告支付858888元作为购买被告开发的位于昆山市开发区前进东路北、顺陈路西的原鼎大厦1#XXXX号和1#XXXX号房屋的购房款。2012年6月28日,原被告签订了合同编号为2012015998和2012015995的《昆山市商品房购销合同》,合同约定由原告购买被告开发的位于昆山市开发区前进东路北、顺陈路西的原鼎大厦1#XXXX号和1#XXXX号房屋,被告应当在2012年12月30日前向原告交付取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定条件的商品房,如被告逾期交房30天以上的,原告有权解除合同,被告应当在原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。同日,原被告签订《昆山市商品房购销合同》补充协议1份,约定原告购买的该商品房是经装修并配备部分家具、电器,本补充协议中约定装饰、设备标准作为该房屋交房标准,与《昆山市商品房购销合同》的约定不一致或冲突的,以本补充协议为准。

另查明,2012年6月28日,原告与昆山健康园管理有限公司签订《委托投资经营合同》,合同约定昆山健康园管理有限公司对原告从被告处购买的原鼎大厦1#XXXX号和1#XXXX号房屋进行统一商业规划、经营。

又查明,2012年12月30日,被告未能按照合同约定向原告交付商品房。2013年2月,原告经查询得知所购房屋未取得房屋交付备案证书。2013年11月29日,被告出售给原告的原鼎大厦1#XXXX号和1#XXXX号房屋取得商品房交付备案证书,房屋性质为毛坯。

 

 

裁判原文节选【案号:昆山市人民法院(2014)昆民初字第3248号】本院认为:原被告签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示,依法成立生效,双方当事人均应恪守。对于被告是否逾期交房构成违约,原告认为被告未能按照合同约定的时间、条件向原告交房已构成违约,被告认为原告所购房屋属于商业托管模式,房屋已交由原告委托的昆山健康园管理有限公司经营管理,房屋装修是根据昆山健康园管理有限公司要求暂不予装修,因此不存在逾期交房问题,且原告的合同解除权已超过法定期限,无权要求解除合同。对此,本院认为,根据原被告签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议,被告应当在2012年12月30日前将取得交付备案证书并符合合同约定的商品房交付给原告使用,但被告在合同约定交房日未取得房屋交付备案证书并一直未能按照合同约定进行装修,被告逾期交房致使原告购房目的无法实现,已经构成违约,被告将房屋交由原告选定的昆山健康园管理有限公司经营管理并按照其要求暂不予装修不能免除对原告的合同义务,因此被告以将房屋交给昆山健康园管理有限公司即完成交房义务的抗辩不能成立;关于原告的合同解除权是否超过法定期限,《中华人民共和国合同法》第九十四条第第四款规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”,原告所购房屋属于商业营业用房,虽然原告已于2013年2月查询得知所购房屋未取得交付备案证书,但取得房屋交付备案证书只是房屋交付的一个条件,被告一直未能按照合同约定完成装修致使原告购房合同目的无法实现,现原告提出解除合同不违背合同要求与法律规定。

对于被告逾期交房的违约金,根据原被告签订的《昆山市商品房购销合同》,被告逾期交房的应当按照原告已付款的0.01%支付违约金,该违约金标准明显过低,现原告要求被告按照同期银行贷款利率支付自原告付款之日起至被告实际还款之日止的利息损失,该诉求与法不悖,本院依法予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四之规定,判决如下:

一、解除原告孟某与被告原鼎公司签订的《昆山市商品房购销合同》(合同编号:2012015998、2012015995)。

二、被告原鼎公司于本判决生效后十日内返还原告孟某购房款858888元。

三、被告原鼎公司于本判决生效后十日内支付原告孟某利息损失(以购房款858888元为基数,按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准从2012年6月22日起计算至实际归还之日止)。

(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心,开户行:中国建设银行昆山市支行营业部,账号为:32×××60)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如一方当事人不履行义务,可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定,在法定期限内向人民法院申请执行,申请执行的期限为二年,申请执行时效中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定,执行期限,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算,法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期限的最后一日起计算,法律文书未规定履行期限的,从法律文书生效之日起计算。

案件受理费15056元,减半收取7528元,由被告原鼎公司负担。该款原告已预交,本院不再退还,被告原鼎公司在履行本本判决时一并支付给原告。


如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院,开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部,账号10×××99。


                                  作者张春光


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