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名为房屋买卖,实为赠与的,应按真实意思来认定

来源:上海公司法律顾问律师     时间:2017-12-14

案情简介:1998年,李某父母立遗嘱,将夫妻共有房产留给李某继承,并进行公证。2003年,李某父去世。2012年,李某与母亲祁某签订房屋买卖合同,由李某完全购买祁某房产,但李某未付款。2015年,祁某去世。李某兄、姐以李某取得继承权后又签订买卖合同,应视为放弃继承权,因未付款,故诉请继承遗产。

法院认为:①就案涉房屋权属而言,各方均认可其为李某父母的夫妻共同财产,然二人早在1998年即已订立由李某继承的遗嘱并进行了公证,故在李某父亲去世后,依其所立公证遗嘱效力,李某成为该房屋共有权人之一。就另一共有权人祁某而言,在案涉房屋买卖合同签订前,未有证据显示祁某存在撤销遗嘱表示及祁某与李某关系恶化迹象,故可推定祁某并不存在让李某以支付对价方式获得房屋权属意愿。②从房屋买卖合同内容分析,其中虽约定了房屋价格,但对交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确,且在合同签订直至祁某去世期间,未有证据显示祁某向李某主张过购房款。在未收到任何房款前提下,祁某即将房屋过户至李某名下,此举与房屋买卖交易习惯不符。从处分权角度分析,在签订房屋买卖合同时,祁某并非房屋完全所有权人,李某无视己方权属份额,再通过买卖以支付祁某全部购房款方式获得过户登记,违背常识。祁某与李某为母子关系,双方长期生活在一起,李某亦承担了赡养母亲义务,在此前提下,祁某再将案涉房屋卖与自己儿子并从中获取房款行为缺乏动机性意义。此外,对于房屋买卖合同签订原则,李某亦提供证据,从便于过户、减少支出等方面作出了合理解释。③结合上述分析及祁某遗嘱和生前行为,应认定祁某与李某之间并不存在真正的房屋买卖行为,而是形成了赠与行为。具体而言,即两人内心意思与外部表示行为并不一致,双方合作完成了通谋虚伪行为,形成了真假两项意思表示,虚假的房屋买卖意思表示浮现于表面,真实的房屋赠与意思表示则被隐藏,应认定双方之间已形成合法有效的赠与合同关系。判决驳回李某兄、姐诉请。

实务要点:名为买卖合同,但结合房屋所有权属性、居住情况、合同条款、付款情形、遗嘱内容等因素综合分析,双方之间并不符合买卖合同典型特征,反而具备赠与合同关键要素的,应认定双方之间形成了通谋虚伪的意思表示,应依赠与合同相关规定对其效力进行处理。

案例索引:北京三中院(2016)京03民终7576号“李某与张某等房屋买卖合同纠纷案”,见《李彩玲、李小平诉张春翎、李天一房屋买卖合同纠纷案——通谋虚假表示的判断及效力认定规则》(史智军),载《人民法院案例选》(201706/112:89)。

 

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